Обследование кирпичного дома перед покупкой: что показала экспертиза

В Зернограде потенциальный покупатель двухэтажного кирпичного дома 90-х годов постройки инициировал техническое обследование перед заключением сделки. Объект находился в эксплуатации, имел свежий косметический ремонт и презентабельный внешний вид. Цель — оценить реальное техническое состояние конструкций, исключить скрытые дефекты и определить потребность в капитальном ремонте.

Исходные характеристики объекта

Дом общей площадью 218 м², ленточный фундамент, несущие стены из полнотелого кирпича, межэтажное перекрытие — плиты ПК, кровля из металлочерепицы, внутренняя отделка на момент обследования завершена полностью. Продавец не предоставил проектной и исполнительной документации, за исключением техпаспорта.

• Год постройки — 1996 (по словам продавца);
• Дом использовался периодически, на момент осмотра — не отапливался более 5 месяцев;
• Предыдущий капитальный ремонт не проводился;
• Внешне видимых признаков повреждений не наблюдалось.

Ход обследования и используемые методы

Обследование выполнялось в течение одного дня с использованием визуальных и неразрушающих инструментальных методов, направленных на определение состояния ключевых конструктивных элементов.

• Осмотр фундамента, фасадов, отмостки, цоколя;
• Измерение геометрических параметров и фиксация трещин;
• Контроль уровня влажности в стенах и перекрытиях;
• Склерометрическое испытание бетона плит перекрытий;
• Тепловизионное обследование кровли и наружных стен;
• Анализ состояния инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация).

Выявленные скрытые дефекты

Несмотря на косметически ухоженное состояние, обследование выявило ряд технических проблем, которые могли бы стать серьёзным фактором в решении о покупке.

• Трещины в кирпичной кладке цоколя с признаками сезонной подвижки (шириной до 2 мм);
• Следы биоповреждений и плесени в зоне перекрытий второго этажа;
• Местное разрушение цементного раствора в кладке наружной стены (в области примыкания к пристройке);
• Влажность в наружной стене первого этажа — до 9 % (при норме не выше 4–5 %);
• Нарушения схемы вентиляции в подполье — застой влажного воздуха и риск развития грибка;
• Местное нарушение слоя утепления в кровельном пироге — подтверждено тепловизором.

Выводы и рекомендации для покупателя

Объект признан технически работоспособным, однако с явными признаками локального физического износа и скрытых дефектов, требующих капитального вмешательства. Выдано заключение с рекомендациями:

• Выполнить ремонт цоколя с инъекционным усилением и устройством отсечной гидроизоляции;
• Обеспечить вентиляцию подпольного пространства и утепление каналов;
• Провести санацию зон с плесенью и заменить изоляцию в районе кровли;
• Сделать выборочное вскрытие участков кладки для оценки глубины разрушений;
• Пересчитать предполагаемую смету на капремонт при вступлении в право собственности.

Благодаря проведённому обследованию заказчик получил объективную информацию о состоянии объекта. В Зернограде, где часть частных домов возводились без соблюдения нормативов или с нарушением технологий, обследование перед покупкой — эффективный инструмент защиты инвестиций. В результате переговоров цена объекта была снижена на 14 % с учётом выявленных дефектов.